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Por Sinead Cruise, Lucy Raitano y Lewis Jackson

LONDRES/SÍDNEY (Reuters) - Los inversores y prestamistas de bienes raíces comerciales se están enfrentando lentamente a una pregunta desagradable: si la gente nunca volverá a comprar en centros comerciales o trabajar en oficinas como lo hacía antes de la pandemia, ¿qué tan seguras están las fortunas que acumularon en ladrillos y cemento? ?

Las crecientes tasas de interés, la inflación obstinada y las malas condiciones económicas son enemigos familiares para los compradores experimentados de propiedades comerciales, quienes generalmente aguantan las tormentas esperando que la demanda de alquiler aumente y el costo del endeudamiento baje.

Las crisis cíclicas rara vez provocan ventas urgentes, siempre y cuando los prestamistas confíen en que el inversor puede pagar su préstamo y el valor del activo se mantiene por encima de la deuda prestada.

Sin embargo, esta vez, analistas, académicos e inversores entrevistados por Reuters advierten que las cosas podrían ser diferentes.

Ahora que el trabajo remoto es una rutina para muchas empresas con sede en oficinas y los consumidores compran habitualmente en línea, ciudades como Londres, Los Ángeles y Nueva York están repletas de edificios que las poblaciones locales ya no quieren ni necesitan.

Eso significa que los valores de los rascacielos del centro de las ciudades y los grandes centros comerciales pueden tardar mucho más en recuperarse. Y si no se pueden encontrar inquilinos, los propietarios y los prestamistas corren el riesgo de sufrir pérdidas más dolorosas que en ciclos anteriores.

"Los empleadores están empezando a darse cuenta de que ya no es necesario construir instalaciones gigantescas para almacenar a su gente", dijo a Reuters Richard Murphy, economista político y profesor de práctica contable en la Universidad de Sheffield en el Reino Unido.

"Los propietarios comerciales deberían estar preocupados. Los inversores en ellos harían bien en renunciar ahora", añadió.

MURO ​​DE DEUDA

Los bancos globales poseen aproximadamente la mitad de los 6 billones de dólares de deuda inmobiliaria comercial pendiente, dijo Moody's Investors Service en junio, y la mayor parte vence en 2023-2026.

Los bancos estadounidenses revelaron una espiral de pérdidas inmobiliarias en sus cifras del primer semestre y advirtieron que habrá más en el futuro.

Los prestamistas globales de los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) industriales y de oficinas de EE. UU., que proporcionaron evaluaciones de riesgo crediticio al proveedor de datos Credit Benchmark en julio, dijeron que las empresas del sector tenían ahora un 17,9% más de probabilidades de incumplir sus pagos de deuda de lo que estimaron hace seis meses. Los prestatarios de la categoría de tenencia y desarrollo inmobiliario del Reino Unido tenían un 4% más de probabilidades de incumplir sus obligaciones.

Jeffrey Sherman, subdirector de inversiones de la casa de inversiones estadounidense DoubleLine, valorada en 92.000 millones de dólares, dijo que algunos bancos estadounidenses se mostraban cautelosos a la hora de inmovilizar una liquidez preciosa en refinanciaciones de propiedades comerciales que vencen en los próximos dos años.

"La fuga de depósitos puede ocurrir en cualquier momento", dijo, señalando la migración de los depósitos de los clientes de los bancos a fondos del mercado monetario 'libres de riesgo' de mayor rendimiento y bonos del Tesoro.

"Mientras la Reserva Federal mantenga las tasas altas, será una bomba de tiempo", dijo.

Sin embargo, algunas autoridades globales siguen confiando en que el cambio pospandémico en la noción de lo que significa "ir a trabajar" no presagiará una crisis crediticia al estilo de 2008-2009.

La demanda de préstamos de empresas de la zona euro cayó al nivel más bajo registrado el último trimestre, mientras que las 'pruebas de estrés' anuales de la Reserva Federal de EE.UU. encontraron que los bancos sufrirían en promedio una tasa de pérdidas crediticias proyectada más baja en 2023 que en 2022 bajo un escenario 'extremo' de 40 Caída % en el valor de los inmuebles comerciales.

Los valores promedio de las propiedades comerciales en el Reino Unido ya han caído alrededor de un 20% desde su máximo sin provocar deterioros importantes en los préstamos, y una fuente regulatoria de alto nivel señaló que los bancos del Reino Unido tienen una exposición inmobiliaria mucho menor como proporción del crédito total que hace 15 años.

Pero Charles-Henry Monchau, director de inversiones de Bank Syz, comparó el impacto del agresivo ajuste de tipos con la pesca con dinamita.

"Por lo general, los peces pequeños salen primero a la superficie y luego los grandes, las ballenas, son los últimos en llegar", dijo.

"¿Fue Credit Suisse la ballena? ¿Fue SVB la ballena? Sólo lo sabremos después. Pero la ballena podría ser el sector inmobiliario comercial en los EE. UU.".

ESPACIO DE CORTE

La firma global de servicios inmobiliarios Jones Lang LaSalle, que en mayo apuntó a una caída anual del 18% en los volúmenes de arrendamiento globales del primer trimestre, publicó datos este mes que muestran que el crecimiento del alquiler de oficinas de primera en Nueva York, Beijing, San Francisco, Tokio y Washington DC se volvió negativo. el mismo período.

En Shanghai, el principal centro financiero de China, las tasas de desocupación de oficinas aumentaron 1,2 puntos porcentuales interanual en el segundo trimestre hasta el 16%, dijo su rival Savills, sugiriendo que la recuperación dependería del éxito de las políticas de estímulo a nivel nacional.

Las empresas también están bajo presión para reducir su huella de carbono, y HSBC se encuentra entre las que reducen la cantidad de espacio que alquilan y cancelan los arrendamientos de oficinas que ya no se consideran suficientemente "verdes".

Para 2050 será necesario modernizar más de mil millones de metros cuadrados de espacio de oficinas en todo el mundo, con una triplicación de las tasas actuales hasta al menos el 3%-3,5% del stock anual para cumplir con los objetivos de cero emisiones netas, dijo JLL.

El mayor fondo de pensiones de Australia, el AustralianSuper, de 300.000 millones de dólares australianos, se encuentra entre los que se mantienen al margen y dijo en mayo que suspendería nuevas inversiones en oficinas y activos minoristas no cotizados debido a los bajos rendimientos.

Mientras tanto, los vendedores en corto continúan rodeando a los propietarios de propiedades que cotizan en bolsa en todo el mundo, apostando a que los precios de sus acciones se hundirán.

El volumen de acciones inmobiliarias prestadas por inversores institucionales para respaldar la actividad en corto ha crecido un 30% en EMEA y un 93% en América del Norte durante los 15 meses hasta julio, según el proveedor de datos Hazeltree.

Según Capital Economics, se pronostican rendimientos inmobiliarios globales de alrededor del 4% anual en esta década, en comparación con un promedio prepandémico del 8%, y se espera solo una ligera mejora en la década de 2030.

"Los inversores deben estar dispuestos a aceptar una prima de riesgo inmobiliario más baja", dijo Capital Economics. "La propiedad parecerá sobrevaluada según los estándares del pasado".

(Reporte adicional de Dhara Ranasinghe y Huw Jones en Londres y Clare Jim en Hong Kong; Editado por Kirsten Donovan)